宅地の評価の基本

①宅地の評価方法
宅地の評価方法は倍率評価方式と路線価方式に分けられます。
倍率評価方式はそれほど土地の取引が頻繁に行われていない地域の評価方式で、
路線価方式は土地の取引が比較的多く行われている地域の宅地の評価方式になります。

②倍率評価方式
倍率評価方式の具体的な評価方法は、対象地の倍率を国税庁のHPで確認し、固定資産税評価額に1.1倍～1.3倍を乗じて評価します。
その土地が貸宅地等の場合は、借地権割合を控除したり、貸家の土地である場合には更地評価額×（1-借地権割合×借家権割合）で評価します。

③路線価方式

路線価方式の具体的な評価方法は、対象地の路線価を国税庁HPで確認し、正面路線価に地積を乗じて計算する方法が一番シンプルですが、実際は対象地の正面路線価に奥行距離や間口距離等、対象地の形状、有効利用の制約等により正面路線価に補正を行い評価を行います。

Google earthやGoogle mapの写真で現地を相当イメージしやすくなりましたが、それでも机上での評価のみでは減価要因を見落とすことになりますので、役所調査や現地確認を行い、適正評価を行います。
例えば水路のような道路に路線価が付されているような場合、本当にその路線価を加味して評価すべきか等を検証するためにも役所調査を含め現地調査が欠かせません。

路線価地域であるにもかかわらず、中には路線価が付されておらず個別評価とされている地域もあります。個別評価する必要がある土地は、仮換地指定通知書や仮換地位置図等必要書類を個別評価申出書に添付して納税地の所轄税務署に提出することで路線価や借地権割合等の回答を得られます（申出書を提出した税務署と回答する税務署が異なる場合があります）。
以前個別評価申出書を提出した際は、その年の路線価が公表された翌日に回答いただいたことがありますので、個別評価となっているにもかかわらず、申出前から路線価が確定しているのかもしれません。