小規模宅地等の特例対象となる相続開始直前の宅地の利用状況

①小規模宅地の特例の対象となる相続開始直前の利用状況

小規模宅地の特例は、被相続人等が所有していた宅地を個人が相続又は遺贈により取得した場合に適用になります。
対象となる宅地は被相続人が所有していた宅地で、相続開始直前の宅地の利用者は被相続人に限定されず、被相続人と生計を一にしていた親族が事業の用又は居住の用に供している場合でも適用対象となります。

②被相続人等の居住の用に供されていない場合でも対象となるケース
小規模宅地の特例の適用を受けるには、原則的には①のように相続開始直前に被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が事業の用又は居住の用に供している必要がありますが、以下の場合には、相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていない宅地であっても特例の対象となります。

(1)被相続人が相続開始直前において老人ホーム等に入所している場合

被相続人が、老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入所する直前まで居住の用に供していた宅地で、被相続人が相続の開始の直前において介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていて、かつ特別養護老人ホーム等に入居又は入所していたこと
この場合、その宅地は相続開始直前で空き家になっていますが、小規模宅地の特例（特定居住用宅地）の対象となります。ただし、被相続人が相続開始の直前において介護保険法に規定する要介護認定を受けているかどうか（要介護認定を受けた時点が入所の前後は問いません）という点と、その宅地が、被相続人が老人ホーム等に入所した後に事業の用又は被相続人と生計を一にする親族以外の親族の居住の用に供されていないことが要件とされます。

(2)二世帯住宅のうち、被相続人の親族の居住の用に供されている宅地部分
被相続人が居住していた1棟の建物（区分所有権の登記がある建物を除きます）の敷地のうち、被相続人の親族の居住用の用に供されていた部分、すなわち区分登記されていない二世帯住宅のうち、被相続人の親族の居住用部分に対応する敷地も特例の対象になります。
この二世帯住宅は、構造上内部で行き来できない場合であっても、その敷地全体が特定居住用宅地の対象宅地となります。被相続人の親族が生計を一にしているかどうかは問いません。区分所有権登記がされていないことが重要なポイントです。

もし区分所有権登記がされていることで小規模宅地の特例の適用が受けられない場合は、親族の居住用部分の区分所有権を被相続人が購入した上で生計を一にすると親族になることで敷地全体を小規模宅地の特例の対象とすることができます。